A primeira diz respeito à necessidade de disciplinar a ocupação futura das áreas circunvizinhas dos principais eixos de desenvolvimento do Município: Av. Guaicurus, BRs 163 e 463, MS 156 e a Perimetral Norte, evitando loteamentos irregulares. E a segunda relaciona-se ao imperativo de disponibilizar mais terrenos com preços condizentes para a implantação de novos conjuntos habitacionais.
O que gostaria de destacar aqui é que a ampliação do perímetro por si só não será suficiente para o atendimento satisfatório das duas necessidades mencionadas acima. Para que a Prefeitura cumpra com aqueles dois desideratos terá que adotar medidas suplementares, tão ou mais importante que a mera ampliação do perímetro.
Essa ampliação não é uma garantia automática de disciplinamento da ocupação das áreas adjacentes aos eixos de desenvolvimento mencionados acima. Há outro aspecto indispensável para que isso ocorra a contento. Na verdade, a possibilidade de ordenamento da ocupação daquelas áreas dependerá muito da capacidade de fiscalização e monitoramento do poder público para debelar os loteamentos irregulares e clandestinos. Só para que o leitor tenha uma ideia dessa dificuldade, dentro do perímetro atualmente existente persistem 49 loteamentos irregulares ou ilegais.
Isso para não mencionar tantas outras irregularidades que ocorrem cotidianamente na cidade e que o poder público não dispõe de estrutura e mesmo disposição para sanar: obras que não respeitam taxas de ocupação, recuos lateral e frontal, taxa de permeabilização, vagas de estacionamento etc., calçadas em mal estado de conservação, quando não inexistentes ou obstruídas por barreiras que dificultam sua utilização pelo pedestre como totens, rampas para acesso de automóveis, árvores e lixeiras mal localizadas etc. Isso não é um apanágio da atual administração, trata-se de problemas históricos que perduram há muito tempo. O importante é perceber que duplicar o perímetro significa também ampliar significativamente a estrutura para seu monitoramento. Que planos a Prefeitura possui nesse sentido?
No que diz respeito à suposição de que o perímetro ampliado disponibilizará mais áreas a um preço condizente para a implantação de conjuntos habitacionais, é importante esclarecer que a simples expansão do perímetro está longe de ser suficiente para garantir o rebaixamento do preço das áreas a serem utilizadas para a política habitacional. Na verdade, é até provável que aconteça o inverso – um aumento do preço das porções recém incorporadas no perímetro. Isso ocorre porque na medida em que estas áreas são promovidas a condição de loteáveis elas garantem um maior retorno financeiro para seus proprietários e, portanto, valorizam-se.
Da mesma forma, as áreas situadas no limite do atual perímetro se tornarão, relativamente às novas porções incorporadas, mais próximas do centro e tenderão a valorizar-se. O mesmo raciocínio pode ser aplicado aos terrenos desocupados dentro da área já urbanizada. Em outras palavras, haverá uma tendência generalizada de aumento do preço da terra urbana. São as regas do mercado! A Prefeitura está ciente disto? Se estiver, que medidas mitigadoras pretende contrapor a esses efeitos previsíveis?
Na verdade, o que vai garantir terras com custo mais acessíveis para a implantação dos programas de habitação social será, entre outras medidas, a aplicação de alguns instrumentos contidos no Plano Diretor e que até então não foram postos em prática, como é o caso do parcelamento, edificação e utilização compulsórios integrado ao IPTU progressivo, além das Zonas Especiais de Interesse Social-ZEIS, sobretudo as ZEIS III do Plano Diretor de nossa cidade.
Por outro lado, gostaria de acrescentar que a dimensão superlativa da ampliação proposta que chegará a dobrar a extensão do atual perímetro vai contra as tendências mais recentes que balizam o planejamento urbano e o desenvolvimento sustentável das cidades. O planejamento contemporâneo defende cidades mais compactas e bem delimitadas, a fim de evitar a ocupação dispersa e fragmentada do espaço urbano, isto é o surgimento de loteamentos isolados e distantes do centro da cidade, obrigando seus moradores a longos deslocamentos até seus locais de trabalho.
O risco de acontecer uma ocupação fragmentada se agrava quando conhecemos as estratégias tradicionais adotadas pelos agentes imobiliários de lotear em primeiro lugar as áreas mais distantes para valorizar as glebas intermediárias situadas entre estes loteamentos mais afastados e o espaço já urbanizado. Quando se duplica a extensão do perímetro a ocupação fragmentada e o surgimento de loteamentos desconectados do espaço urbano é um risco real. A Prefeitura prevê meios de combater essas estratégias dos loteadores?
Uma cidade espraiada e fragmentada com loteamentos dispersos e isolados significa, não apenas a imposição de deslocamentos mais longos e custosos, agravando as despesas dos moradores com transporte, mas, sobretudo a elevação desnecessária da emissão de carbono, indo na direção inversa do desenvolvimento sustentável.
Talvez, seja o caso de se considerar alternativas que conciliem uma ampliação menor do perímetro com a manutenção de algum grau de controle sobre as áreas que ficarem além dele. Nesse sentido, gostaria de destacar que existem opções disponíveis. Tanto no Plano Diretor de Dourados quanto na Lei de Uso e Ocupação do Solo há a figura da Zona de Expansão Urbana que fornece ao poder público alguns parâmetros que lhe permite exercitar certo controle sobre a ocupação das áreas que estão além dos limites do perímetro urbano.
Por fim, outro aspecto relevante é a compreensão de que soluções exclusivamente físicas como a expansão do perímetro urbano não são suficientes para garantir a ocupação ordenada e justa do espaço urbano. Para combater a utilização disfuncional do espaço da urbe é igualmente necessário aprofundar a gestão democrática da cidade, ter a capacidade de construir consensos amplos para fortalecer o combate à especulação imobiliária que privatiza os lucros, socializando os custos.
Neste sentido, a Prefeitura está de parabéns em debater a proposta de ampliação do perímetro com alguns Conselhos Municipais, embora um dos fóruns mais importantes e certamente um dos maiores interessados nesse debate - o Conselho Municipal da Habitação de Interesse Social não tenha sido convidado para se posicionar. Mas, penso que esse debate pelas implicações que coloca tem que ser ampliado. O ideal seria a convocação de uma audiência pública.
Mário Cezar Tompes da Silva é professor da Universidade Federal da Grande Dourados - UFGD
